Yhtiötä perustaessa kannattaa valita kyseiseen kohteeseen sopiva yhtiömuoto. Asunto-osakeyhtiö on yleisin yhtiömuoto asumiseen tarkoitetuissa rakennuksissa. Lisäksi vaihtoehtona on esimerkiksi kiinteistöosakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö.

Yhtiön perustamiseksi tulee laatia perustamisasiakirjat, joihin kuuluu myös yhtiöjärjestys. Yhtiö perustetaan Yritys- ja yhteisötietojärjestelmässä (YTJ) sähköisesti. Ajankohta jolloin yhtiö kannattaa perustaa, riippuu mm. siitä tarvitseeko yhtiön nimiin tehdä sopimuksia ja missä vaiheessa hankkeen suunnitelmat ovat. Osan sopimuksista voi tehdä perustettavan yhtiön lukuun, mutta niistä täytyy myöhemmin tehdä päätöspöytäkirjat, joissa perustettu yhtiö ottaa sopimukset vastatakseen.

Kun asunto-osakeyhtiö on perustettu, tulee sen toiminnassa noudattaa mm. asunto-osakeyhtiölakia ja kirjanpitolakia. Rakennusaikana tulee siis tehdä viralliset päätöspöytäkirjat niitä vaativista asioista sekä hoitaa rakennusaikainen kirjanpito ja mahdollinen tilintarkastus.

Yhtiöjärjestys on yhtiön hallintoa ja sisäistä toimintaa sääntelevä asiakirja ja sen määräyksiä tulee noudattaa. Yhtiöjärjestys ei saa olla ristiriidassa lainsäädännön ja viranomaismääräysten kanssa. Yhtiöjärjestys on pakollinen jokaisessa asunto-osakeyhtiössä. Tavoitteena on, että yhtiöjärjestys on selkeä ja yksiselitteinen, eikä sen määräyksissä jää tulkinnanvaraa. Yhtiöjärjestys ei saa olla ristiriidassa lainsäädännön ja viranomaismääräysten kanssa. Yhtiöjärjestystä laatiessa on otettava huomioon myös asunto-osakeyhtiössä vallitseva yhdenvertaisuusperiaate.

Lainatyyppejä on monia ja ne eroavat toisistaan erityisesti maksutavan ja korkokustannusten osalta. Kolme yleisintä lainamallia ovat tasaerälaina, tasalyhennyslaina ja annuiteettilaina. Uudiskohteiden yhtiölainoissa yleisin lainatyyppi on tasalyhennys.

Lainan takaisinmaksuaika saa uudiskohteessa olla enintään 30 vuotta lainan nostopäivästä tai, jos luotto nostetaan erissä, viimeisestä erästä, kuitenkin viimeistään rakentamisvaiheen päättymisestä lukien. Luotonantaja saa poiketa edellisestä enimmäistakaisinmaksuajasta 10 % osuudessa lainan kokonaismäärästä kullakin vuosineljännesjaksolla.

Asunto-osakeyhtiölle saa myöntää lainaa rakentamisvaiheessa enintään määrän, joka vastaa 60 % myytäväksi tarjottavien asunto-osakkeiden velattomasta hinnasta. Velkasopimus ei saa sisältää ehtoja, joiden mukaan velan pääomaa ei lyhennetä säännöllisesti viiden ensimmäisen vuoden aikana siitä, kun rakentamisvaihe on päättynyt. Laissa on kuitenkin poikkeus edelliseen, jonka mukaan lyhennysvapaata voi olla rakentamisvaiheen päättymisestä lukien enintään 12 kk ajan. Lisäksi voidaan sopia tilapäisistä maksujärjestelyistä, jotka ovat välttämättömiä asunto-osakeyhtiön maksuvalmiuden turvaamiseksi.

Tasalyhennys

Tasalyhennyslainassa lyhennyksen osuus on aina samansuuruinen, mutta maksuerän suuruus vaihtelee koron mukaan. Tasalyhenteinen laina on lainatyyppi, jossa siis varsinainen lainanlyhennyksen osuus ja laina-aika ovat kiinteät.

Kiinteä tasaerä

Tasaerälainan kaikki takaisinmaksuerät ovat yhtä suuria. Tässä lainatyypissä laina-aika elää; jos viitekorko nousee, laina-aika pitenee ja jos viitekorko laskee, laina-aika lyhenee. Viitekoron muutokset eivät vaikuta tasaerälainan kiinteään kuukausierään, joka pysyy samana niin kauan, kunnes laina on maksettu takaisin. Jos lainan korko on hyvin alhaalla lainaa nostettaessa, korkojen nousu laina-aikana voi pidentää laina-ajan tarpeettoman pitkäksi, eikä laina lyhene.

Annuiteetti

Annuiteettilainalla tarkoitetaan lainaa, jossa jokainen takaisinmaksuerä on alkutilanteessa yhtä suuri. Annuiteettilaina eroaa kiinteästä tasaerälainasta siten, että koron muuttuessa myös maksuerä muuttuu, mutta laina-aika pysyy samana. Alussa suurin osa maksusta menee korkoihin, koska lainapääoma on vielä suuri. Ajan myötä lyhennyksen osuus kasvaa ja koron osuus pienenee. Jos korko nousee, maksuerä yleensä kasvaa, ellei sopimuksessa ole määritelty laina-ajan pitenemistä. Jos korko laskee, maksuerä voi pienentyä tai laina-aika lyhentyä.

©

2026